Писать – не строить

С начала года на рынке новостроек введено обязательное страхование ответственности застройщиков перед дольщиками. Нововведение призвано уберечь граждан от лжестроителей и черных риелторов. Что дольщику хорошо, то застройщику – неподъемные расходы. По мнению экспертов, закон о долевом строительстве приведет к укрупнению застройщиков в области: монополисты выход найдут, а вот маленькие компании возможно будут вынуждены его покинуть.

С начала года на рынке новостроек введено обязательное страхование ответственности застройщиков перед дольщиками. Нововведение призвано уберечь граждан от лжестроителей и черных риелторов. Что дольщику хорошо, то застройщику – неподъемные расходы. По мнению экспертов, закон о долевом строительстве приведет к укрупнению застройщиков в области: монополисты выход найдут, а вот маленькие компании возможно будут вынуждены его покинуть.

Поправки к 214-ФЗ «О долевом строительстве» вступили в силу с 1 января 2014 года, однако пока южноуральские застройщики не спешат в страховые компании. В соответствии с новшеством у строителей, продающих недвижимость по долевке, есть три варианта действий: купить коммерческую страховку, получить банковскую гарантию или вступить в недавно созданное Общество взаимного страхования застройщиков. Отныне регистрация договора долевого участия в стройках, начатых в 2014 году, в Росреестре невозможна без полиса страхования ответственности застройщиков перед дольщиками. Штраф за незаконное привлечение долевых средств составит 500 тысяч рублей на 1 договор.

По мнению заместителя министра строительства, инфраструктуры и дорожного хозяйства Челябинской области Сергея Сихарулидзе поправки ведут к укрупнению игроков на строительном рынке, так как в итоге компаниям придется строить за счет своего капитала. «Чтобы получить банковскую гарантию, нужен залог, квартиры закладывать нельзя, соответственно банк потребует в виде залога имущество компаний. Но на рынке есть компании, которые строят немного, зачастую не имеют своего имущества, работают как инжиниринговые, причем делают это довольно успешно», – говорит замминистра. По закону финансового менеджмента, устойчивой считается компания, имеющая 70 % заемных средств и 30 % – собственного капитала. Такая организация, по мнению чиновника, функционирует даже эффективнее, чем та, которая работает только за свои деньги, так как последняя перестает развиваться. «Обычно компании привлекают от 20 до 60 % долевых средств, – говорит Сихарулидзе. – На сегодняшний день я лично знаю только одну компанию в области, которая строит только на своих оборотах, продает квартиры в виде зеленок. Это не говорит, что она одна это может себе это позволить, у крупных компаний также есть оборотный капитал, на который они смогут строить, вопрос в том, как долго они смогут работать только за счет этих средств». Кроме того по закону страхование ответственности длится еще два года после ввода в эксплуатацию дома, таким образом активы компании будут заморожены и после окончания строительства.

По информации Сергея Сихарулидзе, по области еще не заключен ни один договор страхования, и только две страховые компании получили лицензию на страхование. Дело тормозится тем, что до сих пор нет понимания по ставкам. «Ситуация сложная, потому что не отработан механизм. Мы ведем переговоры со страховыми компаниями, но пока ни одного договора не заключили, – уточняет заместитель гендиректора ОАО «ЮУ КЖСИ» Станислав Рыбалкин. – Оказалось, что банки еще более не готовы, чем страховые компании. На мой взгляд, сейчас перед ними стоит цена вопроса, ставки по страхованию очень высокие, эта нагрузка может лечь на покупателя».

В общем-то в строительной сфере сложилась ситуация неоригинальная для нашей страны ситуация: закон принят, а механизм отлаживается опосля. Судя по всему закон о долевом строительстве, хоть и принят, по-прежнему нуждается в доработке, ну или в отработке.

Несмотря на трудности в долевом строительстве, которые возникли вместе с поправками в закон, Сергей Сихарулидзе подчеркнул, что это не отразится на объемах вводимого жилья в этом году: «Переходящие объекты, которые строятся с прошлого года, продолжают работать в рамках предыдущей редакции закона. По большому счету остановки ввода и строительства этого года не будет».

Также Сихарулидзе опроверг слухи об остановке строительства с области, которое якобы произошло после 15 января: «Замораживание стройки на один месяц для любого нормального строителя – убийственно. Каждый день простоя на площадке стоит больших денег. Если и будут замораживать что-то сейчас, то только на этапе проектирования. Начатые стройки никто останавливать не будет». Как рассказал первый замминистра, регион завершил прошлый строительный год с хорошими цифрами. Мы увеличили объем вводимого гражданского жилья на 6 % по сравнению с 2012 годом и ввели 1 млн. 781 тысяч кв.м. жилья. В этом году должны ввести еще больше – порядка 1 млн 900 тысяч кв.м.

Южноуральские эксперты о поправках к 214-ФЗ «О долевом строительстве»

Управляющий ООО «Инновационные системы в девелопменте» Андрей Аликин

Сегодня доля продаж компаний по долевому строительству составляет 60-70 % в зависимости от класса жилья. Если мы говорим о жилье экономического класса – доля выше, в продажах жилья бизнес-класса – ниже. Страхование ответственности будет не только нагрузкой на себестоимость квадратного метра, но и станет проблемой для маленьких компаний. Страхование ответственности – самый труднопрогнозируемый для страховых компаний вид бизнеса. Соответственно ставки, которые они будут закладывать, связанные с неисполнением обязательств для небольших компаний, которые имеют мало опыта и площадок, будут существенно выше. Есть риск того, что такие компании не смогут получить данный вид обеспечения и им придется покинуть рынок.

Руководитель НП СРО «Союз строительных компаний Урала и Сибири» Юрий Десятков

Думаю, с рынка не уйдет ни один игрок. Строительное сообщество ведь не состоит из одних застройщиков. Это элита, которая составляет порядка 10 %. В целом идея со страхованием хорошая, но недодуманная, сброшенная вверх ногами. УФАС сказал, что не может быть единого страхового общества на всю великую Россию, давайте новые способы, и уже на ходу были придуманы страховые компании и банковские гарантии. Сегодня понятно всем, что ни один игрок не воспользуется банковской гарантией. Крупные страховые компании не рискнут заниматься этим бизнесом без перестраховки. Поэтому сейчас мы наплодим мелкие специализированные страховые компании, которые просто напросто будут забирать у застройщиков деньги, и не факт, что потом застройщик, если с ним что-то случится, сможет потом компенсировать затраты дольщикам, это огромные деньги, ни одна страховая компания не сможет его обеспечить такими средствами.

Почем метр для народа?

По данным на начало марта средняя стоимость квадратного метра жилья эконом-класса в Челябинской области составляет 41-42 тысячи, бизнес-класса – 55-60 тысяч рублей.

Как сложится ситуация с ценами дальше спрогнозировать трудно, говорят специалисты. В конце января был заметное оживление на рынке продаж жилья, которое эксперты связывают с нестабильностью экономической ситуации в стране – отзывами лицензий у банков, ростом курса доллара. Люди стремились вложить средства в реальные активы, а покупка недвижимости остается одним из наиболее надежных способов вложить деньги. Если спрос будет повышаться и дальше – соответственно будет и рост цен.

Областные стройки

В середине февраля и.о губернатора Борис Дубровский провел масштабное совещание с представителями строительной индустрии Челябинской области. На нем глава региона затронул проблему строительства в малых городах. Дубровский отметил, что в Миассе, Златоусте, Озерске, Снежинске, не хватает жилья, и призвал застройщиков не ограничиваться строительством только лишь в областном центре, выходить на более мелкие рынки. Насколько интересны строителям проекты в малых городах, что мешает им начать строительство там, мы узнали у южноуральских застройщиков.

Гендиректор ООО «УМР-4» Марк Родиков

«В областных городах есть ряд проблем с инфраструктурой. У нас есть осторожность при выходе на эти площадки, так как спрос там неизучен. Я думаю, нужно сформировать план застройки малых городов, сколько конкретно квадратов там нужно, чтобы подтвердить спрос на вводимое жилье, разработать специальные программы, по которым будут выделять площадки».

Заместитель гендиректора ОАО «ЮУ КЖСИ» Станислав Рыбалкин

«Мы строим не только в Челябинске, но и в близлежащих районах, в частности в Сосновском. Сейчас рассматриваем Златоуст и Миасс. Здесь есть вопрос по землям, нет понимания по сетям, инфраструктуре. Покупательский спрос с таких городах ниже, и для нас непонятен. Кроме того моногорода наиболее подвержены влияниям внешних факторов.

Привлекательным было бы сотрудничество с крупными предприятиями городов, которые бы стимулировали своих сотрудников, предоставляя им субсидии на покупку жилья».

Поделиться

поделиться: